卖房要签订合同了，保留所有权房屋买卖合同如何？

在许多购销合同中经常会看到这样的条款—“卖方在买方支付全部货款之前，货物的所有权仍然属于卖方”。这样的条款就是“所有权保留条款”。所有权保留条款的作用是利用物权优先于债权的法律原理，使卖方的利益处于更可靠的地位，从而使交易过程中的风险降低到最小限度。设立保留所有权制度的目的，在于确保出卖人对于买受人支付价款债权的实现，维护出卖人的利益，使其与他人交易的风险降至最低的程度。因为依所有权保留制度，当买受人未能按约定的期限和金额支付价款时，出卖人有权按约定取回已经交付给买受人的标的物;另外遇到买方已转卖货物时，当有第三方依据合同主张货物权力时，卖方可以依据所有权优先要求买方返还货物;当买受人被依法宣告破产时，出卖人有权取回保留所有权的标的物，而不是作为普通债权处理。
涉及所有权保留合同时的注意事项
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一，明确约定所有权保留的范围
所有权保留条款，分为简单保留条款和扩张保留条款2种。前者表现为，在买受人完全偿付价金之前，所有权不发生转移;后者表现为，如果买受人在完全偿付价金前已将货物在生产过程中消费掉，或已将其转卖，则出卖人就其货物制造的最终产品或转卖货物的收益享有所有权，买受人只是作为出卖人的受托人对最终产品或转卖收益进行占有。很明显，后者更能保障卖方的利益。但是简单的约定“货物的所有权仍然属于卖方”不能达到这样的目的。所以，卖方应当扩大约定的内容，如“货物以转卖的，卖方对转卖货物的收益享有所有权”。
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二，明确约定所有权保留是卖方单方的选择权
理论上都认为所有权保留是卖方的选择权，但是在现实中也出现过买方利用这个条款的纠纷。来看这样一个案例：甲公司与乙公司签订了废铜购销合同，合同约定：甲公司支付所有货款之前，该批货的所有权仍属甲公司。乙公司合同履行过程中并未全额支付货款。此时废铜已成为滞销产品，且大幅度降价。甲方即向法院提起诉讼，请求法院判令乙公司偿付所欠货款，并承担违约和赔偿损失的责任，而没有请求乙公司退还货物。乙公司答辩认为，依据双方签订的废铜购销合同中关于所有权保留条款的约定，未付款的货物的所有权没有发生移转，仍属甲公司所有，甲公司应取回这部分货物，要求乙公司偿付所欠货款并承担违约、赔偿损失的责任，没有法律根据，且违反合同中关于所有权保留的约定，故明确表示拒绝甲公司的上述请求。
很明显，乙公司在恶意利用这个条款来逃避债务和违约责任，而且将物权行为与债权行为混为一谈，法理上也是说不通的。法院最终也没有支持。但是，如果出于无懈可击的考虑，不妨约定“所有权保留是卖方单方的选择权，不为买方的抗辩权等任何权利。”
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三，明确约定行使保留的所有权后的事宜
因为关于货物所有权保留的约定仅设置了一个物权，实际并不影响双方合同的履行。所以在卖方依约取回货物后，并不当然意味着合同的解除，所以对于合同履行与否的事宜还要具体约定。如果卖方认为要回货物就可以，那不妨约定“卖方依据本条款要回货物后，本合同解除。买方承担相应的违约责任和赔偿责任。”如果卖方更倾向于履行合同，那就可以约定“卖方依据本条款要回货物后持续占有，直至买方付讫货款时转移占有，买方仍须承担相应的违约责任和赔偿责任。”
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四，在存在所有权保留条款和第三人担保的情况下，放弃该条款的权利时须谨慎
有些学者认为，所有权保留条款实质上也是一种担保方式，但与其它担保方式不同，它不凭借任何外来的人或物对交易的安全进行保证，而将交易的安全建立在标的物的所有权的效力上。如果随意放弃，很可能影响其他担保权利的实现。来看一个案例：甲公司与乙公司签订了《产品供货合同》，约定由甲向乙提供价值为270万元的货物，乙先支付40万元，待到货时再支付230万元，丙公司对货款支付提供担保。协议还约定了所有权保留条款，甲在乙全额付款前享有货物所有权。之后，乙公司没有依约付款。甲、乙签订了一份《关于支付货款的补充协议》(以下简称《补充协议》)，确认尚欠货款的数额为230万元，并约定分期付款。事后，乙仅支付了《补充协议》中第一期的款项，经甲再三催告，没有继续履行合同。甲无奈向法院提起诉讼，要求乙支付货款。并要求丙承担连带责任。丙公司则认为，甲另行与乙签订补充协议视为放弃了所有权保留权利的行使，且未经丙的同意，所以无权要求丙继续承担保证责任。
法院最终根据我国《担保法》第二十八条的规定(“同一债权既有保证又有物保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。)” 支持了丙的主张。所以，对于卖方来说，即便自己的货款有第三方担保时，也不能随意与买方协议变更、放弃自己的所有权保留的权利，即便要变更或放弃，则要么征得担保人的书面同意，要么在与买方的协议中另行确定付款方式时，加上一句“新的付款方式并不意味着卖方放弃所有权保留的权利”。