1、验收二手房需要注意查验房屋住宅质量保证书、住宅使用说明、竣工验收备案表,注意核实面积实测表,了解房屋实际面积并与合同进行核实,索要管线分布竣工图等。
2、法律依据:《商品房销售管理办法》
第七条 商品房现售,应当符合以下条件:
(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;
(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(四)已通过竣工验收;
(五)拆迁安置已经落实;
(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;
(七)物业管理方案已经落实。
在合同约定建设方收到施工方工程款结算文件的60天内审查完毕,逾期未提出异议,则视为同意施工方决算的情况下,如果建设方在约定期限内未完成审查工作,是否可根据施工方报送的决算价直接确认工程造价?
1、既然当事人在合同中已经约定了建设方对决算资料的审查期限及逾期审查的后果,对工程款结算的合意效力应为有效,对各方当事人均有约束力。
2、如果建设方在合同约定的期限内对决算价表示异议的,应根据不同情况,分别确定不同的处理方式。全部表示异议的,决算价不能作为工程造价,应启动审价程序;部分表示异议的,异议部分应启动审价程序。理由是:这一约定是合同双方对决算价成为工程造价所附的条件,如果在合同约定的期限内建设方提出异议,则不论异议是实质性的还是非实质性的,是全部的还是部分的,都应当作为所附条件没有成就,不能按决算价确定造价。但这一异议建设单位应当明示,并应当是对施工方作出的表示。
3、如果建设方在约定期限内未提出异议的,施工方单方所作决算书已发生双方合意的效力,即该决算价将直接成为确定工程价款的依据,故无须再对工程价款进行鉴定审计。在这种情况下,即使建设方提出审计要求的,只要施工方不同意的就不应启动审价程序。该约定对审价程序的启动产生限制作用。
4、建设部《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》关于双方未约定决算审查期限的,均以28日为限的规定是否可在案件中适用?我们认为:决算的审查期限应当是当事人自由意志的内容,本无须法律强行规定。该文件作为部门规章,对当事人的重要权利义务作出创设,似不合乎《立法法》的精神,因此该文件并不适合在案件审判中直接予以援引。
5、在审理此类案件中,当遇到相对方以质量条款为异议对抗工程款的结算时应如何正确处理呢?笔者认为,由于建设方的主张不是针对决算价的,故不影响双方按约定进行决算。一般情况下分包合同注意事项就是这些。
一、完成工程设计和合同约定的各项内容。
1、施工单位在工程完工后对工程质量进行自检,确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准,符合设计文件及合同要求,并向建设单位提出工程竣工报告。该报告应当经项目经理和施工单位负责人审核、签字、盖章。
2、对委托监理的工程,监理单位对工程全过程监理情况进行质量评价,提出工程质量评价报告。该报告应当由监理工程师和监理单位有关负责人审核、签字、盖章。未委托监理的工程,由建设单位履行上述职责。
3、勘察、设计单位对勘察、设计文件及设计变更进行检查,并提出质量检查报告。该报告应当由该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核、签字、盖章。
4、有完整的工程项目档案资料,包括监理资料、施工质量保证资料、管理资料和评定资料,并符合本省城建档案业务技术的标准。
5、有市政基础设施工程的质量检测和功能性试验资料。
6、有施工单位签署的工程质量保修书。
7、有规划、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。
8、建设行政主管部门责令整改的问题全部整改后,有经建设或监理单位等认可的整改结果资料。
9、建设单位已按合同支付工程款。
二、工程竣工验收按以下程序:
1、工程完工后,施工单位向建设单位提交工程竣工报告,申请竣工验收。实行监理的工程,工程竣工报告须由总监理工程师签署意见;
2、建设单位收到工程竣工报告后,对符合竣工验收要求,组织勘察、设计、施工、监理等单位和有关方面专家组成验收组,制定竣工验收方案;
3、建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前,将验收时间、地点、验收组名单报负责监督该工程的工程质量监督机构;
4、建设单位组织工程竣工验收。
三、建设单位按下列规定组织竣工验收:
1、建设、勘察、设计、施工、监理单位分别向竣工验收组汇报工程合同履约情况,工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况;
2、竣工验收组审查建设、勘察、设计、施工、监理等单位的建设项目档案资料;
3、竣工验收组实地查验工程质量;
4、竣工验收组对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出评价,形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见。
当参与工程竣工验收的各方意见不一致时,应当协商提出解决方案;待意见统一后,重新组织工程竣工验收。
四、工程竣工验收的监督:
工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行监督,并将监督情况作为工程质量监督报告的内容。
五、工程竣工验收的备案:
建设单位应当自工程竣工验收合格后15日内,持有关资料向县级以上地方人民政府建设行政主管部门委托的工程质量监督机构备案。
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