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违法买卖房屋了,违法买卖不破租赁的后果有哪些?

李** 辽宁-大连 房产纠纷咨询 2019.07.20 11:07:01 372人阅读

我叔叔把别人的房屋给租赁了,已经常年租赁了,后来很需要用钱,就想要把别人的房屋给买卖出去,一直都在偷偷进行的,那违法买卖不破租赁的后果有哪些?

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一般来说由于物权是绝对权(基于其公式效果),所以物权是优先与债权的,但是买卖不破租赁是该项原则的例外,其法律效果就是:买受人(房子的买家)得到了房子的所有权,但是在房子上的债权(租赁合同)仍然存续有效,新房主不得以其对房子的所有权对抗承租人的债权。其实效果就是原租赁合同的出租人变成了如今新房主而已,属于债的变动的一种。

2019-07-20 11:21:01 回复
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房屋买卖不破租赁,是民法的一种原则,是指房屋所有权发生变动的,并不影响房屋原有的租赁权继续有效。
在买受人与承租人之间的法律后果如下:
1、租赁关系继续存在。出租人将租赁物让与第三人,租赁合同对于买受人继续存在,承租人与买受人之间,无须另外成立租赁合同,买受人取得租赁物的所有权时与承租人产生租赁合同关系,成为新的出租人。租赁合同的其他约定,买受人要一并遵守。
2、所有权变动以该房屋所有权变更登记的时间为准,买卖房屋双方对此另有约定的依约定。审判实践中,法律关系交替的时间点很重要。由于房屋买卖而产生租赁合同的主体变更,主体变更的时间点为所有权发生变动的时间,也就是房屋权利变更登记的时间。根据《物权法》第14条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定,该时间点为房屋权利变更登记记载于不动产登记簿之时。
3、移转于买受人的权利。转移权利的范围为租金请求权;承租人提供的担保,如定金、抵押金、保证金等;合同终止权。但出租人的损害赔偿请求权不因出租人地位的移转而受影响,独立存在。
4、移转于受让人的义务。租赁物继续由承租人使用收益,买受人负有使租赁物在租赁期间保持符合约定的用途,履行租赁物的维修义务。买受人违反上述义务,应承担相应的民事责任。
在买受人与出租人之间的法律后果如下:
租赁关系继续存在,是基于法律的规定,买受人是否知悉承租人与出租人的租赁合同关系,不影响承租人的租赁权。但是,买受人不知道标的物上存在租赁关系,损害了不知情买受人的利益。在这种情况下,善意的买受人可向出租人请求损害赔偿或解除合同。买受人请求解除合同,在将租赁物的所有权返还于出租人以前,原有的租赁关系仍对其存在。
在出租人与承租人之间的法律后果如下:
出租人不再具有出租人的身份,无权以出租人名义向承租人请求返还租赁物,也不得行使合同终止权。

2019-07-20 11:09:01 回复
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房屋租赁是适用买卖不破租赁的,承租人在同等条件下,享有优先购买权,对于出租人将租赁物出卖的,应该提前三个月通知承租人,否则承租人可以请求该房屋买卖无效。
1、出租人出卖房屋,应提前3个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
2、租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”;规定:“出租人出卖出租房屋的,应当在出卖之前的合理期间内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。
3、租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”;“房屋所有人出卖出租房屋,须提起三个月通知承租人,在同等条件下承租人享有优先购买权。
4、私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

拍卖财产不适用于买卖不破租赁,买卖不破租赁的例外:
1、动产租赁的限制适用
从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看,该原则应当不适用于动产租赁。
2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用
最高人民法院关于适用相关规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。
3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用
查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存,禁止被执行人转移或处分的措施,体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权,不动产被查封后,其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此,被查封的财产,债务人或其他人擅自处分的,该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出,执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说,查封的目的就是为了实现债权,承租人明知租赁物有可能被变卖,却仍然与出租人订立租赁合同,由此带来的风险只能由他自己承受。
4、破产财产处理过程中的限制适用
破产企业的房屋建筑作为破产财产,必然要进行拍卖或变卖,所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产,其权属同样会发生变化。在破产案件中,对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的,在破产财产处理过程中,一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。
正常情况下只有人民法院才能依法处置拍卖的财产,问题是,此不动产如果在被法院拍卖之前就已经租出去了的话,就算是法院要拍卖,恐怕也很少有人会竞拍的,法院也没有权利强制性的要求受买人接受这样的一种结果,毕竟大多数人买不动产还是为了尽快使用。

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