尽管商品房买卖合同备案至关重要,但未经备案的话,合同不一定无效,而是要根据具体情况来区分。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条的规定,如果合同双方约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,原则上要按照约定处理,也即要经过办理登记备案手续才生效,但如果合同一方已经履行主要义务,对方接受的,则即便没有登记备案也生效。比如说约定要登记备案才生效,但买房人已经支付了绝大部分房款了,那此时合同也已经生效。如果合同中未将“合同登记备案”作为合同生效条件进行约定,则按合同法规定判断该合同的效力,原则上合同有效。
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1.合同当事人必须符合主体资格。房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力,限制民事行为能力人和无民事行为能力人,所签房屋买卖合同无效,除非事先经法定代理人同意,或者事后经法定代理人追认。在商品房现售中,房地产开发企业作为房屋出卖方必须具有法人营业执照、资质证书、土地使用权证书、土地使用批文、规划许可证和施工许可证等。在商品房预售中,预售方除具备上述条件外,还应当持有预售许可证和确定施工进度与交付日期。
2.房屋买卖双方当事人应当表意真实。因欺诈、胁迫、乘人之危、无权代理、重大误解和以合法形式掩盖非法目的所签损害社会公共利益的房屋买卖合同等,属于可撤销合同或无效合同。
3.房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。
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