我朋友住的小区出现问题，请问业主委员会物业自治

《物业管理条例》第38条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。”　　根据这条规定，物业公司未经业主大会同意，不能改变物业管理用房的用途，更不能将物业管理用房出租给他人牟取利益。因为物业管理用房的所有权是全体业主的，物业公司只能使用而不能处置。如果要出租的话，也要经业主大会表决通过才行，并且出租的收益应归全体业主，物业公司不能占用。　　根据《物业管理条例》第65条规定：“违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。”所以，物业公司的说法是不对的，你该代表业主向房地产管理部门投诉，制止物业公司这种侵犯业主权益的行为。

一些人将业主们驱逐专业的物业服务企业出小区、由业主们全面接管小区并由业主自行实施物业服务称之为“业主自治”，这是对业主自治的误解。业主自治的核心和实质在于以自治实现自主,“业主自管”不等同于 “业主自治”。 “业主自管”是在业主自治条件下，业主行使物业服务方式选择权的一种形式，因此，“业主自管”体现了业主自治，而业主自治的内容和意义要比“业主自管”大得多。
在“自管”与“自治”概念尚且纠缠不清的情况下，一些人更急切提出业主自治不可行，是站不住脚的。我们知道，在民主国家中，人民当家作主并不是必然要由全体人民完全亲自履行管理国家职能，人民通常通过选举产生相应的国家机构和领导人并由他们实现自己当家作主的愿望，在这过程中并不排弃专业人员的参与。业主自治也是这样。业主自治并非指由业主自己履行一切包括物业服务在内的公共物业职能，只要通过自治方式产生了业主自治组织并实现了自主管理小区的自治权利，无论采取哪种物业服务模式，有无聘请专业人员参与，均属于业主自治。