物业管理招标的程序是什么样子的

招标投标最显著的特点就是招标投标活动具有严格规范的程序。按照《招标投标法》的规定，一个完整的招标投标程序，必须包括招标、投标、开标、评标、中标和签订合同六大环节。
　　
(1)　招标
　　招标是指招标人按照国家有关规定履行项目审批手续、落实资金来源后，依法发布招标公告或投标邀请书，编制并发售招标文件等具体环节。根据项目特点和实际需要，有些招标项目还要委托招标代理机构，组织现场踏勘、进行招标文件的澄清与修改等。由于这些是招标投标活动的起始程序，招标项目条件、投标人资格条件、评标标准和方法、合同主要条款等各项实质性条件和要求都是在招标环节得以确定，因此，对于整个招标投标过程是否合法、科学，能否实现招标目的，具有基础性影响。
　　
(2)　投标
　　投标是指投标人根据招标文件要求，编制并提交投标文件，响应招标活动。投标人参与竞争并进行一次性投标报价是在投标环节完成的，在投标截止时间结束后，再不能接受新的投标，投标人也不得再更改投标报价及其他实质性内容。因此，投标情况确定了竞争格局，是决定投标人能否中标、招标人能否取得预期招标效果的关键。
　　
(3)　开标
　　开标是招标人按照招标文件确定的时间和地点，邀请所有投标人到场，当众开启投标人提交的投标文件，宣布投标人名称、投标报价及投标文件中其他重要内容。开标最基本要求和特点是公开，保障所有投标人的知情权，这也是维护各方合法权益的基本条件。
　　
(4)　评标
　　招标人依法组建评标委员会，依据招标文件规定和要求，对投标文件进行审查、评审和比较，确定中标候选人。评标是审查确定中标人的必经程序。对于依法必须招标的项目招标人必须根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人，因此，评标是否合法、规范、公平、公正，对于招标结果具有决定性作用。
　　
(5)　中标
　　中标，也称定标，即招标人从评标委员会推荐的中标候选人中确定中标人，并向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标既是竞争结果的确定环节，也是发生异议、投诉、举报的环节，有关行政监督部门应当依法进行处理。
　　
(6)　签订书面合同
　　中标通知书发出后，招标人和中标人应当按照招标文件和中标人的投标文件在规定时间内订立书面合同，中标人按合同约定履行义务，完成中标项目。

一般来说，招标投标需经过招标、投标、开标、评标与定标等程序。
  招标
  公开招标应当发布招标通告。招标公告应当通过报刊或者其他媒介发布。其中属于政府采购而采用公开招标或者邀请招标方式的，则还应当遵循政府采购信息发布管理规定，目前财政部指定的政府采购信息发布媒体有三家，即:中国政府采购网、中国财经报、中国政府采购杂志。招标通告应当载明下列事项:
(1)招标人的名称和地址；
(2)招标项目的性质、数量；
(3)招标项目的地点和时间要求；
(4)获取招标文件的办法、地点和时间；
(5)对招标文件收取的费用；
(6)需要公告的其他事项。
  招标人或招标投标中介机构可以对有兴趣投标的法人或者其他组织进行资格预审，但应当通过报刊或者其他媒介发布资格预审通告。资格预审通告应当载明下列事项:（1)招标人的名称和地址；
(2)招标项目的性质、数量；
(3)招标项目的地点和时间要求；（4)获取资格预审文件的办法、地点和时间；
(5)对资格预审文件收取的费用；
(6)提交资格预审申请书的地点和截止日期；
(7)资格预审的日程安排；
(8)需要通告的其他事项。上述预审应当主要审查有兴趣投标的法人或者其他组织是否具有圆满履行合同的能力。有兴趣投标的法人或者其他组织应当向招标人或者招标投标中介机构提交证明其具有圆满履行合同的能力的证明文件或者资料。招标人或者招标投标中介机构应当对提交资格预审申请书的法人或者其他组织作出预审决定。
  采用邀请招标程序的，招标人一般应当向三家以上有兴趣投标的或者通过资格预审的法人或者其他组织发出投标邀请书。
  采用议标程序的，招标人一般应当向二家以上有兴趣投标的法人或者其他组织发出投标邀请书。
  招标人或者招标投标中介机构根据招标项目的要求编制招标文件。招标文件一般应当载明下列事项:
(1)投标人须知；
(2)招标项目的性质、数量；
(3)技术规格；
(4)投标价格的要求及其计算方式；
(5)评标的标准和方法；
(6)交货、竣工或提供服务的时间；（7)投标人应当提供的有关资格和资信证明文件；
(8)投标保证金的数额或其他形式的担保；
(9)投标文件的编制要求；
(10)提供投标文件的方式、地点和截止日期；（11）开标、评标、定标的日程安排；(12)合同格式及主要合同条款；(13)需要载明的其他事项。
  招标人或者招标投标中介机构在招标文件中，可以规定投标人在提交符合招标文件要求的投标文件的同时，提交备选投标文件，但应作出说明，并规定相应的评审和比较办法。
  招标文件规定的技术规格应当采用国际或者国内公认的法定标准。招标文件中规定的各项技术规格，不得要求或者标明某一特定的专利、商标、名称、设计、型号、原产地或生产厂家，不得有倾向或排斥某一有兴趣投标的法人或者其他组织的内容。
  招标人或者招标投标中介机构需要对已售出的招标文件进行澄清或者非实质性修改的，一般应当在提交投标文件截止日期15天前以书面形式通知所有招标文件的购买者，该澄清或修改内容为招标文件的组成部分。
  招标公告发布或投标邀请书发出之日到提交投标文件截止之日，一般不得少于30天。
  对于同一招标项目，招标人或者招标投标中介机构可以分两阶段进行招标。第一阶段，招标人或者招标投标中介机构应当要求有兴趣投标的法人或者其他组织先提交不包括投标价格的初步投标文件，列明关于招标项目技术、质量或其他方面的建议。招标人或者招标投标中介机构可以与投标人就初步投标文件的内容进行讨论。第二阶段，招标人或者招标投标中介机构应当向提交了初步投标文件并未被拒绝的投标人提供正式招标文件。投标人或者招标投标中介机构根据正式招标文件的要求提交包括投标价格在内的最后投标文件。
  投标
  投标人应当按照招标文件的规定编制投标文件。投标文件应当载明下列事项:（1）投标函；
(2)投标人资格、资信证明文件；
(3)投标项目方案及说明；
(4)投标价格；（5)投标保证金或者其他形式的担保；
(6)招标文件要求具备的其他内容。
  投标文件应在规定的截止日期前密封送达投标地点。招标人或者招标投标中介机构对在提交投标文件截止日期后收到的投标文件，应不予开启并退还。招标人或者招标投标中介机构应当对收到的投标文件签收备案。投标人有权要求招标人或者招标投标中介机构提供签收证明。
  投标人可以撤回、 补充或者修改已提交的投标文件； 但是应当在提交投标文件截止日之前，书面通知招标人或者招标投标中介机构。
  开标
  开标应当按照招标文件规定的时间、地点和程序以公开方式进行。开标由招标人或者招标投标中介机构主持，邀请评标委员会成员、投标人代表和有关单位代表参加。
  投标人检查投标文件的密封情况，确认无误后，由有关工作人员当众拆封、验证投标资格，并宣读投标人名称、投标价格以及其他主要内容。
  投标人可以对唱标作必要的解释，但所作的解释不得超过投标文件记载的范围或改变投标文件的实质性内容。开标应当作记录，存档备查。
  评标与定标
  评标应当按照招标文件的规定进行。
  招标人或者招标投标中介机构负责组建评标委员会。评标委员会由招标人的代表及其聘请的技术、经济、法律等方面的专家组成，总人数一般为5人以上单数，其中受聘的专家不得少于三分之二。与投标人有利害关系的人员不得进入评标委员会。
  评标委员会负责评标。评标委员会对所有投标文件进行审查，对与招标文件规定有实质性不符的投标文件，应当决定其无效。
  评标委员会可以要求投标人对投标文件中含义不明确的地方进行必要的澄清，但澄清不得超过投标文件记载的范围或改变投标文件的实质性内容。
  评标委员会应当按照招标文件的规定对投标文件进行评审和比较，并向招标人推荐一至三个中标候选人。
  招标人应当从评标委员会推荐的中标候选人中确定中标人。中选的投标者应当符合下列条件之一:
(1)满足招标文件各项要求，并考虑各种优惠及税收等因素，在合理条件下所报投标价格最低的；
(2)最大满足招标文件中规定的综合评价标准的。
  除采用议标程序外，招标人或者招标投标中介机构不得在定标前与投标人就投标价格、投标方案等事项进行协商谈判。
  招标人或者招标投标中介机构应当将中标结果书面通知所有投标人。招标人与中标人应当按照招标文件的规定和中标结果签订书面合同。
招投标流程:
公开（邀请）招标采购方式:
  
1、主持人致主持词:宣布开标会开始，介绍采购项目内容及投标人名称。宣布本次招标活动的主持人、监标人、唱标人、记录人、联络人等工作人员名单。
  
2、宣读大会《会场纪律》。
  
3、查验投标单位与会代表资格:公证员（监标人、工作人员）查验投标单位与会代表资格身份证明。
  
4、查验保证金交纳情况。请公证员（监标人、工作人员）查验。
  
5、宣布各标书送达时间，查验标书密封情况:请公证员（供应商代表）检查投标文件密封情况，并公布检验结果。
  
6、公开启封投标文件:请公证员（监标人、工作人员）启封标书，并做好记录。同时要求各投标人对开标情况如有疑问，请当场提出。
  
7、转入评审阶段:宣布进入评标阶段，请投标人在指定场所等候，等待评标小组通知对有关事宜进行澄清，所有联络工作请与本次招标活动的联络人联系。
  
8、宣读《评标专家须知》并介绍评委会成员:主持人宣读《评标专家须知》，介绍出席评标会议的评标委员会成员和其他工作人员，征询评委会成员回避主张。
  
9、推选评委会组长:请评委会成员推选评委会组长。
  
10、讨论招标文件、评标办法（指未进行事前论证的项目）:由采购人介绍项目基本情况，并对招标文件的内容进行介绍。
  1
1、评定技术标及商务标。
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2、公开启封价格标投标文件:公开唱标，请各投标人确认投标报价。
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3、决标:评委会根据招标文件规定的评标办法和投标人的投标情况进行评审，由评委会组长根据评委员会成员签字的原始评标记录和评审结果编写评标报告，评标报告由评委员会成员确认、签字。
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4、宣布评标结果:主持人在开标会场宣读评标结果及供应商质疑权利。
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5、公证员致公正词:请公证处公证员致公证词。
  1
6、开标、评标活动结束:感谢大家参与本次政府采购招标工作，感谢对政府采购工作的支持。
竞争性谈判采购方式:
  
1、主持人致主持词:宣布竞争性谈判采购会开始，介绍采购项目内容及谈判供应商名称。宣布本次采购活动的主持人、监标人、唱标人、记录人、联络人等工作人员名单。
  
2、宣读大会《会场纪律》。
  
3、查验谈判供应商与会代表资格:公证处（监标人、工作人员）查验谈判供应商与会代表资格身份证明。
  
4、查验保证金交纳情况。请公证员（监标人、工作人员）查验。
  
5、宣布各谈判文件送达时间，查验谈判文件密封情况:请谈判供应商代表检查谈判文件密封情况，并公布检验结果。
  
6、公开启封谈判文件:请公证员（监标人、工作人员）启封判标文件，并做好记录。同时要求各谈判供应商对启封情况如有疑问，请当场提出。
  
7、介绍谈判小组成员并推选谈判小组组长:主持人宣读《专家须知》，主持人逐个介绍谈判小组成员，询问是否存在回避问题，并由谈判小组成员推荐一名组长作为主谈人。
  
8、谈判供应商资格评审:请谈判供应商在指定场所等候，等待谈判小组通知对有关事宜进行澄清，所有联络工作请与本次招标活动的联络人联系。
  
9、确定谈判顺序:由工作人员准备号牌让参加谈判的供应商代表抽取，以确定谈判顺序，并予以公布。
  
10、谈判小组与供应商逐一谈判:按抽签确定好的顺序，谈判小组与供应商代表逐一进行谈判。
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1、最终报价:由各谈判供应商代表在事前准备好的报价表上填写最终报价交谈判小组。
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2、评审谈判结果:谈判小组根据供应商的最终报价及谈判文件中的评审要求进行评审，并推荐或确定成交候选人。
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3、宣布谈判结果:主持人宣读谈判结果及供应商质疑权利。
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4、谈判采购活动结束:感谢大家参与本次政府谈判采购工作，感谢对政府采购工作的支持。
询价采购方式:
  
1、主持人致主持词:宣布询价采购会开始，介绍采购项目内容及询价供应商名称。宣布本次采购活动的主持人、监标人、唱标人、记录人、联络人等工作人员名单。
  
2、宣读大会《会场纪律》。
  
3、查验询价供应商与会代表资格:公证处（监标人、工作人员）查验询价供应商与会代表资格身份证明。
  
4、查验保证金交纳情况。请公证员（监标人、工作人员）查验。
  
5、宣布各报价文件送达时间，查验询价文件密封情况:请询价供应商代表检查报价文件密封情况，并公布检验结果。
  
6、公开启封询价采购文件:请公证员（监标人、工作人员）启封报价文件，并做好记录。同时要求各询价供应商对启封情况如有疑问，请当场提出。
  
7、询价供应商资格评审:请询价供应商在指定场所等候，等待询价采购小组通知对有关事宜进行澄清，所有联络工作请与本次招标活动的联络人联系。
  
8、唱标:请工作人员当场拆开报价书，公开唱标，并做好记录。同时要求各投标人对开标情况如有疑问，请当场提出。唱标记录表（含各投标人名称、投标价格、价格折扣等有关内容）由报价人、唱标人、记录人、询价小组确认签字。
  
9、宣布询价结果:根据符合采购需求、质量和服务相等且报价最低的原则确定成交供应商，并当场宣布结果。
  
10、询价采购活动结束:感谢大家参与本次政府询价采购工作，感谢对政府采购工作的支持。
  
1、投标人身份确认
  招标人和工作人员依照招标文件要求，对参与开标的人员进行身份确认。投标企业的法定代表人或委托的公司总经理、专职交易员须出示法人卡和交易员卡，项目经理出示本人身份证，符合要求方可进场参与开标。投标人代表应按招标文件规定的时间，提前到达开标会地点并签到，无故缺席、迟到或不佩戴法人卡、交易员卡的视为放弃。
  
2、缴纳投标保证金
  投标人须缴纳招标文件中规定数额的投标保证金。
  
3、主持人（招标人）宣布开标会议开始
  
4、采招监管办监督人员宣布投标人身份确认情况、投标须知及会场纪律:
  
(1)、投标人进入会场按指定位置依牌入座
  
(2)、遵守开标纪律，不得大声喧哗，禁止吸烟，自觉爱护公共财物及设施
  
(3)、各投标单位之间不得交头接耳，交流信息
  
(4)、按秩序递交投标书，不得前拥后挤
  
(5)、自觉服从会场工作人员的指挥
  
(6)、主持人宣布会议结束后，投标人方可退场
  
(7)、如违反投标须知及会场纪律的投标人，按扰乱投标秩序论处，将列入不良行为和黑名单。
  
5、主持人介绍该工程的评标办法及工期、质量等要求。并询问投标人对招标文件有无异议，有异议当场解释，确认无异议后开始开标。
  
6、各投标人按招标文件要求填写投标书（时间5分钟）
  
7、投标人依序递交投标书
  
8、交易中心工作人员开标、唱标及记录，投标人法人代表或委托的公司总经理先对唱标内容予以口头确认。
  
9、确定中标候选人
  按评标办法抽取让利标底，并计算确定中标候选人。
  
10、开标结果确认签字
  开标后投标人法定代表人或委托的公司总经理、招标人、唱标人、记录人及监督人均应在开标记录单上签字确认。
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1、公示中标候选人
  招标人应按规定将中标候选单位公示2天，并按要求提交招投标情况书面报告
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2、发放中标通知书
  公示无异议，发放中标通知书。
开标流程
  招标标的名称:
  开标前:宣布废标或因故(采购法48所列8项要点)不予开标决标.
  应宣布投标厂商名称或代号.
  说明:「公告期间，无厂商於释疑期限内，以书面提请招标文件释疑」或「厂商所提招标文件疑义已依法处置」，现在开始进行开标(开标现场不再释疑).
  询问:监办单位有无意见 列席单位有无补充说明
  询问:投标厂商有无需要提出已至本校指定地点缴纳押标金之凭证.(若投标厂商未於询问时提出，又未将押标金凭证附於投标件内，则虽已至本校指定缴纳地点缴纳，仍视为未缴纳押标金 为无效标).
  开启标封前:合格标封审查
  投标文件於截标日期: 年 月 日 时前抵达.
  使用本机关随招标文件所附外封套，且外封已书面密封.
  外封套上已载明厂商名称，地址.
  无采购法103条规定不得参加投标之情形(上网查询).
  同一厂商只投寄一份投标文件.隶属同一家公司之二个以上分公司，或一公司与其分公司未就本采购案分别投标.
  审查结果:□有 家(应有三家)以上符合上列各款情形之合格厂商.
  □未满三家宣布流标.
  开启标封:
  证件封审查
  审查结果:□宣布(通知)不得为决标对象(无效标)之厂商，家数及其原因.
  □有 家(一家以上)厂商符合招标文件规定(若无，宣布流标).
  标单封及标单审查(后，由承办，主办，监办人员会同签认)
  审查结果:□宣布(通知)不得为决标对象(无效标)之厂商，家数及其原因.
  □有 家(一家以上)厂商符合招标文件规定(若无，宣布流标).
  唱标-有标价者，应宣布标价
  开启底价封
  ◎最低标未达底价之减价流程
  最低标者提示身份及授权证件及印鉴.
  最低标厂商标价超过底价，洽最低标厂商减价一次.
  第一次比减价前，应宣布最低标价厂商减价结果.
  第二或第三次比减价前，应宣布前一次比减价格之最低标价.
  决标并制作开(决)标纪录表(主持人宣布开标，审标，决标情形).
  
1.本案投标场商计 家，合格投标厂商计 家.
  
2.依序开启证件封，审查结果 家符合招标文件规定，有 家不合格.
  
3.合格证件封之标单封，经开启审查有 家合格， 家不合格.
  
4.以编号 投标厂商以新台币 元整最低，且在底价 元
  整以内，依采购法52条第1项第1款宣布决标.
  
一、较规范的做法:
  
1、介绍出席开标会议的招标单位各有关部门的领导；
  
2、介绍参加投标的单位；
  
3、宣布本次开标会议的开标会议的唱标、监标、记标等工作人员
  
4、宣布开标会议会场纪律；
  
5、物业管理招标的程序检查、公示标书的密封情况和投标保证金交纳情况，在检查、公示结束后由投标的单位代表在记录人员处签字确认。
  
6、由投标的单位代表或开标会议唱标主持人进行唱标并由监标工作人员检查投标文件印鉴是否齐全、进一步确认投标人的资质和能力，并当场审查确认后记标人做好记录；
  
7、开标阶段结束，进入评标程序，各投标人依次单独与招标单位各有关部门领导见面交流与答疑；
  
8、根据投标人的最终报价、工期、质量保证、售后服务、企业信誉、项目负责人的业绩等情况，对投标人经行综合评价，在此阶段评委应充分表达自己的意见，最后进行记名表决。评标结果上报领导批准（一般较大的工程都不现场公布评标结果）；
  
9、中标单位持招标办签发的中标通知书与工程项目主管部门及负责人商谈签定合同。
  
二、让人难以接受的做法:
  
1、开、评标过程缺乏透明度，现场不唱标，始终暗箱操作；
  
2、现场拍卖式竞标，（总会有人出来压价竞标）；
  
3、投标联盟单位以不正当手段排挤诋毁非投标联盟单位。
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一、会议时间:
  
二、会议地点:
  
三、主持人:
  
四、会议议程
  第一阶段:投标
  
1、主持人宣布会议开始，介绍与会领导及有关人员。
  
2、监督人员宣读施工招标开标工作纪律。
  
3、主持人宣布投标开始，投标人顺序将投标文件放入投标箱。
  
4、到投标截止时间，主持人宣布投标截止，投标结束。
  
5、投标人现场稍候，等待开标。
  第二阶段:评审投标控制价上限
  
1、投标控制价上限编制人员汇报编制情况。
  
2、招标人组织评审投标控制价上限并形成决议。
  
3、招标委员会主任签署决议。
  
4、工作人员将投标控制价上限评审决议密封后交招标委员会主任。
  第三阶段 :开标
  
1、主持人宣布会议开始，介绍与会领导及有关人员。
  
2、与会人员签到，并现场核对投标人代表身份(投标人必须派法定代表人或其授权代理人携单位介绍信及本人身份证(均必须为原件)按时出席开标会，否则一律视为放弃投标，其投标文件将不予开启并原封退还给投标人)。
  
3、招标委员会主任宣读投标控制价上限评审决议，工作人员在公告牌上公布。
  
4、监督人员和工作人员现场核对投标人投标担保提交情况(投标人应确保投标保证金在投标文件送交截止时间前能有效递交招标代理人并取得招标代理人财务部门开据的收据或汇票原件，否则，其投标担保视为无效)。
  
5、监督人员、工作人员与投标人代表对已有效提交投标担保的投标文件的密封性情况逐个进行核查。
  
6、工作人员启封通过密封性情况核查的投标文件，对投标文件的签署等情况进行核查，对符合要求的投标文件，工作人员在监督人员和投标人代表的监督下宣读投标人名称、投标价等相关内容，同时在公告牌上公布投标价。
  
7、投标人法定代表人或其授权代理人确认投标价并签字。
  
8、监督人员与投标人代表检查抽取箱，监督人员将标有百分点数字的乒乓球逐个公示后放入抽取箱中，招标人代表从抽取箱中随机抽取乒乓球，确定一次平均后下降的百分点，并现场计算评标基准价。
  
9、监督人员对宣读内容和抽取过程现场复核并致监督词。
  
10、与会领导讲话。
  另:有关中标情况可向行政监督部门（招标办或纪委）查询。