你好，请问一下租房合同能作废吗？求帮助解答一下

孟翔律师

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贷款抵押起纷争
2001年3月，市民秦某因资金短缺向某商业银行贷款10万元，期限3年。同时，秦某应银行的要求，请好友熊某、郭某夫妇用其自有房屋作抵押担保，并在房管部门进行了抵押权登记，房管局为商业银行办理了房屋他项权证，载明熊某、郭某二人以该抵押登记的房屋为限为秦某的上述贷款承担担保责任。该贷款到期后双方约定展期9个月，即延至2004年12月到期，展期期间继续由熊某、郭某的上述房屋提供抵押担保。展期到期后，商业银行既未催促秦某还款，也未向熊某、郭某主张实现抵押权，秦某也一直未还款。2015年6月，熊某、郭某夫妇要求该银行返还房屋他项权证被拒，遂向法院起诉请求法院主持自己的主张。
抵押权过时“归零”
作出生效裁判的法院经审理后认为，本案中的商业银行没有按照法律规定在有效期间内行使抵押权，抵押权存在而不行使，不仅不利于物的交易价值和担保秩序稳定，反而可能助长抵押权人滥用物之担保而取得优势地位，损害债务人的利益，使抵押财产的归属长期处于不确定状态，这既不利于抵押财产效能的发挥，也不利于保护双方当事人的合法权益，于是法院判令该商业银行向熊某、郭某夫妇退还房屋他项权证。实际上，该银行的抵押权归于消灭了。
律师点评
对此，四川天仁和律师事务所黎律师表示，设定抵押是融资活动中一种常见的法律行为，在一般人的意识中，认为债权只要有合法的抵押担保，实现债权就是“稳当”的，在将来的任何时候均可通过实现抵押权来保障债权的实现。其实，这是一个严重的误区，因为我国《物权法》第202条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”。由于《物权法》于2007年10月1日开始实施，而本案抵押权设立于《物权法》实施之前，按照法不溯及既往的原则，本案抵押权的处理应适用当时的《担保法》及其司法解释。《担保法司法解释》第12条第2款规定：“担保物所担保的债权的时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。”
据此，本案中的商业银行最迟应在2008年12月前行使抵押权方为有效（本案无证据证明有诉讼时效中断情形），而该银行却因怠于行权导致抵押权过期，给自身造成了不必要的经济损失。这个案件提醒人们：抵押权并非永久有效，行权需依法、及时，误期定会误事。