房屋租赁合同有效且承租人经出租人同意装饰情况下,租赁合同期间届满前合同被解除时装饰物如何处理,根据《解释》第十、十一条之 规定:
(一)未形成附合的装饰物,双方有约定的从约定,没有约定的,承租人可以拆除。但承租人拆除时造成租赁房屋毁损的,应当恢复原状。需要强调的是承租 人拆除时不以出租人同意为必要要件。因为,未形成附合的装饰物,其所有权仍然归承租人,承租人当然基于所有权将装饰物拆除取回。另外是否拆除取回装饰物承租人有选择权,而不是必须拆除。但如果承租人选择不拆除装饰物,也不能要求出租人折价补偿,除出租人同意补偿外。
(二)已形成附合的装饰物,双方有约定的从约定,没有约定的,按下列情形分别处理:
1、因出租人违约导致合同解除,承租人可以请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰残值损失。也就是说,房屋租赁合同有效但因出租人违约导致租赁合同提前解除的,承租人有权要求出租人就剩余租赁期内装饰残值损失承担损害赔偿责任。
2、因承租人违约导致合同解除,承租人不得要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰残值损失,但出租人同意利用装饰物残值的,应在利用价值范围内予以适当补偿。
3、因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内装饰残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任。
4、因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰残值损失,由双方按照公平原则负担。法律另有规定的,适用其规定。
上海市去年出台的相关规定,对于群租的认定标准明确规定,对于出租居住房屋每个房间的居住人数不得超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外),且居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米。除此之外有以下情形的也应当认定为群租:单位集体宿舍设在住宅小区内。将一间房间分割、搭建后出租,或按床位出租。将厨房,卫生间,阳台和地下储藏室等非居住空间出租供居住使用。出租的居住房屋及其附属设施应当符合消防、治安、防灾、卫生等方面的标准和要求,并具备供水、供电等必要的生活条件。有下列情形之一的居住房屋,不得出租:属于违法建筑的。违反规定,改变房屋使用性质的。被鉴定为危险房屋的。法律、法规、规章规定不得出租的其他情形。上海市规定,对于集中出租房屋以供他人居住,房间规模达到10间以上或出居住使用人达到15人以上的,出租人必须要建立相关管理制度,内容要明确管理人员,落实安全管理职责,并完善建立信息登记系统,相关登记信息及时报送当地公安部门备案。而居住房屋的出租人则需要与公安派出所签订治安责任保证书。在选择租赁产品时,大家一定要注意,不能签订口头协议,一般来说租房要签订租赁合同,而且内容规定要细致。特别是对于各项收费标准,责任区分以及后期的维修费用,最好都落实到合同内,避免以后产生经济纠纷。最好不要选择不符合规定的租赁房,这类房屋由于管理不规范,存在着很大的安全隐患,不适宜居住。当前我国大力发展房屋租赁市场,为满足租赁市场日益增长的需求,今后还会有更多的租赁产品供大家选择,市场上很多管理不规范的群租房存在各种乱象,租客最基本的权益都难以保障,因此大家在选择租赁产品时一定要加以注意。
您好,对于您提出的问题,我的解答是, 有效无效,要看二房东和房东所签订的协议。如果那个协议里规定二房东不允许转租。则你签订的合同是无效的,如果约定可以转租,或者没有明确约定是否可以转租,合同还是有效的。成立后的房屋租赁合同有无法律效力,主要从下面四个方面进行审查。
(一)合同主体是否符合规定,即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。
(二)房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋,都可以依法出租。根据规定,有下列情形之一的房屋不得出租:
(1)未依法取得房屋所有权证的
(2)司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的
(3)共有房屋未取得共有人同意的
(4)权属有争议的
(5)属于违法建筑的
(6)不符合安全标准的
(7)已抵押,未经抵押权人同意的
(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的
(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
严格的讲,群租房违反法规的规定。《房屋租赁条例》规定,租房不得破坏原有结构,不得改变房屋结构及用途。至少以一间房屋为出租最小单位,租房内人均面积不得小于5平米等。
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