根据你的问题解答如下,
①、适用对象不同。商品房预售登记是对商品房预售合同的登记,而预告登记是对请求权的登记。
②、两者的目的也不同。前者进行保全的是商品房预售合同,而后者是权利人的请求权。这一差异导致了商品房预售登记并不具有预告登记制度的功能,预告登记的保全权利、保全权利顺位及确保交易安全的功能在预售合同备案中无从体现。
③、登记申请人不同。预售登记的申请人为商品房预售人,而预告登记的申请人为享有请求权的权利人,义务人为不动产的现时所有人,请求权人应取得义务人的承诺(当然的假处分命令应该也可以)。
④、适用的依据不同。预售合同登记适用城市房地产管理法等公法的强制规范进行,而预告登记适用私法规范。
⑤、权利性质也不同。预售合同登记属于行政管理性质,而预告登记属于私法的权利保全性质。
⑥、效力不同。预告登记制度的核心是其效力,各国法律大多规定了预告登记具有保全顺位的效力、保全权利的效力与满足的效力等,也只有赋于预告登记这些效力,才能使预告登记具有实际意义,成为请求权的保全手段。而我国现行预售登记仅有“应当”进行登记的规定,而没有对登记效力的规定。不仅没有规定未经登记的预售合同是无效还是不能对抗第三人;而且也没有规定经过登记的预售合同,预购人是否有对抗第三人的效力,是否可以对抗随后成立的物权变动或有损于登记债权的行为。
⑦、预售登记没有失效制度。预告登记只是一种请求权的保全,不具有的效力,只有将预告登记推进到本登记时才具有意义。因此,预告登记由于一些特定的事由而消失,不会永远存续。而我国商品房预售登记不会涂销,存续时间非常长,这也意味着其目的在于行政管理即预售资格审查手段,而非对购房人的请求权进行保护,与预告登记制度存在着根本上的差异。
预告登记与预售商品房登记备案是两种不同的制度,它们具有以下区别:
1、法律性质不同。
2、实际功能不同。预告登记制度的主要目的就是为了保障债权人将来能够实现物权,就预购商品房的预告登记而言就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后,能够办理所有权转移登记,从而确定取得房屋的所有权。
3、操作上的不同。预告登记必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请。而商品房预售登记备案制度是一种只针对房地产开发企业的强制性制度。
4、适用范围不同。预告登记的适用范围比商品房预售登记备案的适用范围广。
您好,针对您的问题解答如下, 所有权的转移是指义务人将标的物的所有权转让于权利人的行为。 不动产所有权的转移适用登记主义,不动产自登记之日所有权发生转移。注意:对于航空器、船舶、车辆,它们属于动产,但因其价值较大,可移动,故法律对其所有权转移做出了登记的规定,如车辆,以登记为权利公示方法,其所有权就不能随交付而转移,必须办理所有权人的变更登记。(动产均以交付而获得所有权,而车辆等特殊动产因登记而取得对抗第三人的效力) 注意:对于房屋买卖合同,合同依法成立即为有效,不管不动产是否进行了登记。换言之,登记不是房屋买卖合同生效的要件,而是房屋所有权转移的生效要件。一定要二者区分开来,这也是导致以一房二买,一女二嫁的重要原因。如,甲与乙签订房屋买卖合同,将房屋交付给乙,但没有进行登记。这时,丙听说甲要买房子,于是也提出购买甲的房屋,甲与丙签订了房屋买卖合同,并且进行了房屋过户登记。分析:根据上面的原理,我们知道,甲乙签订的房屋买卖合同,甲丙签订的房屋买卖合同,符合法律、行政法规的要求,因此,都是合法有效的。千万不要以为甲乙的房屋买卖合同没有进行房屋过户登记而认定合同无效。这是错误的,在本案中,两份买卖合同都是有效的,丙因为进行了登记,因此取得房屋所有权,而对于乙来说,只能根据合同请求甲承担违约责任,赔偿其损失。
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