我想问问大家买卖合同是否具有法律效力

法律咨询顾问

4006436560

咨询我 已解答 31379 个法律咨询 >

对于这个问题，解答如下, 一类主要针对城中村改造，征收拆迁后采取产权调换方式，选择在集体土地上的房屋进行调换，该类房屋俗称“小产权房”。另一类还建房是指，国有土地上的房屋拆迁进行还建，一般通过划拨方式取得建设用地，并且具备开发所需要的五证。一般来说，如果是重大城建拆迁的还建房，将来是可以办两证的。该类房屋也分为两种：一种是经济适用房性质，一种是商品房性质。区别是经适房办两证后，需要满5年才能上市交易，而商品房只要办证后就可以随时交易。所以，买卖还建房是否有效，关键是看买的是 第一种集体土地上还建的房屋，还是 第二种还建房，如果是第一种，则合同无效，第二种则合同有效。还需要注意的是，如果是划拨性质的还建房，合同是有效的，对于出售房屋的时间一般有限制，而且还需要补缴一定的土地出让金。 我国《建筑法》以及《城市房地产管理法》对“违章建筑”不予保护。若未按照相应法律规定的程序开发建设的建筑，不具有合法性。双方通过签订买卖合同进行交易，不具有合法性，应属于无效的合同。 《城市房地产管理法》 第十二条 土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。 违反本法第十一条、第十二条的规定，擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。 《建筑法》 第六十四条 违反本法规定，未取得施工许可证或者开工报告未经批准擅自施工的，责令改正，对不符合开工条件的责令停止施工，可以处以罚款。

法律咨询顾问

4006436560

咨询我 已解答 31379 个法律咨询 >

1、宅基地房屋买卖有效，但具有一定限制。出卖人和买受人必须均是同一村的村民，买受人符合宅基地申请标准，所出售的房屋建造合法、符合当地标准，同时报经集体经济组织批准同意。
2、法律依据《土地管理法》第十一条　
农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡农民集体所有的，由乡农村集体经济组织经营、管理。

法律咨询顾问

4006436560

咨询我 已解答 31379 个法律咨询 >

您好，经过查询，目前房地产买卖合同效力中以下这几种您需要注意：
　
1、房地产分离出卖，合同无效。
　　由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
　　
2、产权未登记过户，合同无效。
　　房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。
　　
3、产权主体有问题，合同无效。
　　出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。
　　
4、侵犯优先购买权，合同无效。
　　房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
　　
5、单位违反规定购房，合同无效。
　　机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。
　　
6、价格欺诈，显失公平，合同无效。
　　买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。
　　
7、非法转让，合同无效。
　　根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让(包括买卖)：
　　
1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的;
　　
2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
　　
3、依法收回土地使用权的;
　　
4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的;
　　
5、权属有争议的;
　　
6、未依法登记领取权属证书的;
　　
7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。签《房屋认购书》流程购房者在选好房源，谈妥价格后，第一步便是去签订认购书，并交付一定额度的定金，定金一般在5000元到1万元之间。定金多少才算恰当，并无一定标准，视各人需要而定，由双方协商。
　　发展商此时应把有关的资料和相关文件交给购房者，并讲清项目进展情况。
　　在这个环节可能产生的问题是，在交付定金后，或是售价又提高了，或是购房者在对项目的进一步了解中，发现房屋并不理想，想退掉房子拿回定金，但由于有认购书的约定，定金可能不一定顺利返还。因此，在签定认购书时，双方在协议中应明确什么情况下客户有权要求终止协议，索回定金。