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《合同法》第114条第1款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。所以，违约金具有惩罚性的特征，它不以非违约方遭受损失为前提。
一般来说合同违约金上限是不超过实际损失的30%。但是如果过高或者过低是可以请求法院给予减少或者增加的。
者医院诊断才可，如果房东签订合同时确实因为精神病民事行为能力受限制的，建议你尽快主张合同无效，争取返还财产，如果是他人代签的，要及时提起侵权诉讼，否则款项流失会对你不利，但是如果口说无凭只是虚说得精神病的，就应当及早注意与中介和其他人的沟通，证据固定等，因此此时对方违约意图已经初显，最好请专业律师介入指导，以免将来被动，致令房屋无法过户或者无法及时取得赔偿。
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