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房屋租赁合同无效房屋使用费应该如何算

余* 西藏-昌都 合同效力咨询 2020.10.19 08:11:04 468人阅读

房屋租赁合同无效房屋使用费应该如何算

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您好,针对您的房屋租赁合同无效房屋使用费应该如何算问题解答如下, 对于房屋租赁合同无效房屋使用费怎么算这个问题,下面我将做简要回答对于房屋租赁合同无效房屋使用费的计算问题,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民一般应予支持。对于房屋使用费的标准,应当参照合同约定的租金标准,同时还可以综合考虑如下因素:
(1)房屋是否具备正常使用条件,如是否存在断水断电等影响当事人正常使用的情形。
(2)当事人是否已经按照约定的用途使用了房屋,如合同虽然无效,但当事人已经按照约定用途在租赁房屋从事经营行为。
(3)对于合同无效双方各自过错程度。

2020-10-19 08:12:04 回复

租房合同无效的话,是可以要回租金的。如果出租人不退还租金,租房者可以向要求返还。
《合同法》第五十六条规定:无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。
第五十七条规定:合同无效、被撤销或者终止的,不影响合同中存在的有关解决争议方法的条款的效力。
第五十八条规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
(一)未取得建设工程规划许可证建设的房屋;
(二)未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋;
(三)未经批准建设的临时建筑;
(四)未按照批准内容建设的临时建筑;
(五)租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。但同时又做了除外的规定,在一审法庭辩论终结前取得了相关部门批准的,也就是权属完整的,租赁合同有效。二、无效房屋转租合同怎么办房屋转租,是房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。在通常的情况下,承租人将承租房屋的全部或一部分,租给第三者使用而从中收取超过原租金或等额租金的金钱。无效房屋转租合同,是指房屋承租人未经出租人的同意,擅自将承租房屋进行转租的行为。房屋转租是一种广泛应用的房屋租赁制度,在我国的有关房地产法律中均有规定。但对于房屋转租合同被确认无效后的处理,却一直没有明确具体的规定。《城市私有房屋管理条例》规定,承租人将房屋擅自转租,出租人有权解除租赁合同。《城市房地产管理法》则没有规定非法转租房屋的法律责任。《城市公有房屋管理规定》规定承租人将承租的房屋擅自转租的,出租人有权终止合同,并可索赔损失。尽管《城市房屋租赁管理办法》在第五章专门对房屋转租进行了规定,但在无效转租房屋的法律责任上,只规定了行政处罚和刑事责任,并没有无效房屋转租的民事责任,或是民事制裁的规定。《合同法》也只规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。因此,房屋承租人未经出租人同意而转租房屋,出租人有权解除房屋租赁合同,这是法律的一致性规定。因为承租人的擅自转租行为,直接违反租赁合同的约定,破坏了出租人对承租人的信任,损害了出租人对房屋的所有权或处分权,造成房屋在客观上形成多层次占有,从而使得房屋的毁损程度的可能性加重,增加了出租人请求返还租赁物的困难。但是,如果该无效的房屋转租合同事实上已经履行完毕或部分履行。在这种情况下,已交付的租金或者尚未交付的租金约定也属于无效约定,是否也应该返还。而房屋租赁的一个特点,就是承租人对他人房屋的使用收益,这种使用收益乃是基于承租人对房屋的实际占有状态下发生的,这种使用收益如果是基于无效合同而取得,也应该属于返还的标的。无效合同是不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。作为无效合同来说,其具有两个特征:一是无效合同具有违法性,即合同违反法律和行政法规的强制性规定,损害了公共利益和他人的合法权益;二是无效合同具有无效性,就是合同从订立时起,就没有法律约束力。对于已经履行的,应当通过返还财产、赔偿损失等方式使当事人的财产恢复到合同订立前的状态。对于房屋转租行为而言,《城市房屋租赁管理办法》规定了合法转租和非法转租两种情形。合法转租是承租人经过出租人同意,将承租的房屋转租他人。非法转租是承租在没有取得出租人同意或者违反租赁合同中不得转租约定的情况下,擅自将房屋转租他人的行为。《合同法》第52条规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效,非法转租的租赁合同属于无效后同。根据《民法通则》第引条的规定,民事行为被确认为无效后,当事人因该行为取得的财产,应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失。双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。就无效房屋转租合同的当事人来说,承租人在订立房屋转租合同时,应该了解转租人是有转租房屋的权利,订立合同时应办理法律规定的登记备案手续。因此,转租合同中的承租人一方主观上有过错是明显的。对转租人一方,其转租行为往往具有两种主观心理状态,其一是明知未经出租人同意或者是故意违反租赁合同擅自转租,二是因为疏忽大意的过失原因而造成擅自转租房屋的情况。转租人也是具有过错的当事人。所以,无效房屋转租合同的当事人双方都依法应当承担无效合同的法律后果。

您好,对于您提出的问题,我的解答是,   司法解释第五条规定,房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的,人民应当支持。这里说的是,房屋租赁合同无效已经确认了,承租人一方要腾房,这没有问题,但承租人已经使用了这么长时间的房子,难道腾房就完了,就算恢复原状了吗  司法解释规定,尽管合同是无效的,但是使用了租赁房屋,不要求交租金,但要交房屋使用费。司法解释这样规定,是出于对出租人占有利益的保护,对租赁合同无效采用的是折价补偿的方式,是公平的、合理的。合同无效的法律后果,是双方返还依据无效合同而取得的对方的财产,合同法没有规定要给予使用费。但承租人住出租人的房子,如果不交使用费,就不公平。

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