房屋抵押权冈优先受偿权的实现而发生消灭。《城市房地产抵押管理办法》第41条规定:“经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产,协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”可见,房屋抵押权的实现方式不仅限于拍卖一种,也包括通过协商折价或变卖等方式。抵押权人处分抵押房屋时,它属于共有的或者出租的,应当书面通知共有人或承租人,他们在同等条件下,享有先买权。抵押权人的被担保的债权因处分抵押房屋而获得清偿后,房屋抵押权因实现而消灭。
抵押合同的解除或终止,抵押权人应出具解除或终止抵押合同的证明文件,与《土地他项权利证明书》一起交抵押人、抵押人自抵押合同终止或解除之日起15日内,持有关证明文件到土地管理部门办理注销抵押登记手续。
房屋抵押需要办理抵押登记,否则抵押不生效。已经抵押的房屋如果通过买卖过户,必须首先将欠款还清后,办理解压手续,然后更名,否则无法办理过户。
1,关于房屋抵押的问题。
房屋抵押以登记为准,也就是说,房屋抵押必须参加抵押登记才生效,抵押给个人但没有办理抵押登记的,抵押不生效,有抵押协议也没用。
那么查询你这个房屋是否抵押有两个方式,第一种方式是,让房主向你出示房产证,如果这个房屋办理过抵押登记,在产证第二页上会有红色的章,内容是已抵押三个字,如果没有这个章就没有办理或任何抵押。
第二种方式是,和房主一起,持房主身份证到房管局查询房屋信息,如果有办理过抵押登记的,房管局给出的信息会显示,没有任何信息的,就是没有办理过抵押登记。
2,关于房屋买卖的问题。
办理了抵押登记也不会影响到房屋处分权,所以房主还是有权将这个房屋出售,你也有权购买,只不过有抵押的房屋在办理过户时多出一个解压程序,其他和买卖商品房程序一样。
那么如果经过查询,该房屋没有办理过抵押登记,直接按照正常流程买卖过户即可。
如果经过查询,该房屋已经抵押,那么需要房主将欠款还清,解压房
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