租房合同的合同待定，定金是否能退?

因租房定金属于“订约定金”，出租人在收了定金之后放弃了和其他人订约的机会，定金在此起了担保的作用，因而并不能要回定金。假如房东在收了定金后把房子租给别人，可以要求房东双倍返还定金。租房时交了定金但是没有签租赁合同，定金还能不能要回来？很多人都有这样的疑问。案例回放：求租的小王看上了一套房子，因没有带足够的钱，又怕房子被其他人租走，小XX向房东交了一个月房租作为定金，并留下了房东收据。可是过了几天，小王又找到一套更为合适的房子，心想自己并没有和房东签租赁合同，想要回已经交给房东的定金。小王能要回来这部分钱吗？案例分析：
1.小XX给房东的定金是什么？
2.定金有什么特点？
3.小王能不能要回定金？哪些情况能要回？?
一、什么是定金？“定金”是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。“关于适用《担保法》若干问题的解释”中将定金分为订约定金、成约定金、解约定金、违约定金四种。案例中，小王在没有签租房合同之前交定金，就是为了担保将来签订合同，所以小XX给房东的定金属于“订约定金”。?
二、定订约金有什么特点？订约定金的设立是为了担保主合同的签订。其特点是：1）订约定金法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。本案例中，主合同指租赁合同。也就是说，小王虽然没有与房东签租赁合同，但并不影响所交的定金的法律效力，这两者不存在共存亡的法律关系。2）订约定金的法律效力自当事人实际交付定金时就存在，在其所担保的订约行为没有发生时，对拒绝订立主合同的当事人就要实施定金处罚。即，定金从小XX给房东时就已具有法律效力，本案例中小王不想租房了，属于拒绝订立主合同的一方，要对其进行定金处罚，一般定金不予退回。?
三、租房定金能要回来吗？哪些情况能要回？因租房定金属于“订约定金”，出租人在收了定金之后放弃了和其他人订约的机会，定金在此起了担保的作用，因而小王并不能要回定金。假如房东在收了定金后把房子租给别人，小王可以要求房东双倍返还定金。?但是，定金也不是完全不能要回，下列三种情况下有要回的可能性：
1、交付定金的人是无民事行为能力人或限制民事行为能力人，也即18周岁以下的人（年满16周岁不满18周岁但以自己的劳动作为主要生活来源的按完全民事行为能力人看待）。
2、出租的房屋属于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。
3、出租的房屋属于经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑。后两种情况属于即使签订租赁合同也会使得合同无效，房东最终要返还定金，所以在这三种情况下可以要求返还定金。?“只要没有合同，定金就不发生效力，就可以返还。”这是一种错误的观念。租房时交付的定金还比较少，在买房时交付的定金数额可能就会很大。因此，在交定金之前一定要谨慎。