签订合同生效有两种情况:一是必须依法办理批准、登记等手续才生效,以办理该手续为确认生效的时间。在这种情形下当事人双方在签订合同后,须将合同在规定的部门办理批准或登记,合同才能生效。二是合同一经双方当事人签订,即立刻具有法律效力,其合同本身不需要批准或登记。房屋买卖合同属于第一类买卖合同。
同时需要注意,合同的生效与所有权的转让之间是有本质区别的。我国《民法通则》第七十二条规定:“按照合同或者其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”从这条规定可以知道,如果我们购买动产,比如说手机、电视、家具等生活用品,当买家向我们交付这些产品时,其所有权便归我们所有,无需去办理其他的手续;但如果我们购买如房子等不动产时,则情况就不同,即属于“法律另有规定”的情况。依据我国《土地管理法》、《城镇私有房屋管理条例》等规定,不动产的所有权变动应登记才生效,也就是过户登记手续的完成。《合同法》也将房屋买卖合同的效力与房屋所有权转移的效力区分开来,规定该类买卖合同从依法成立时成立并生效,所有权从登记过户生效。
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